Contratti immobiliari

Contratto di locazione
La locazione degli immobili è regolata da una legge specifica, la legge sull’Equo canone (L.392/1978).
Nella suddetta legge l’art. 1571 del codice civile afferma che il contratto di locazione è quello con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere a un’altra parte (locatario) una cosa immobile o mobile dietro un canone.

Il locatario del bene locato è solamente colui che ha stipulato il contratto, escludendo i componenti della famiglia.

Le obbligazioni del locatore
Le principali obbligazioni del locatore sono quelle di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato tale da garantire il godimento durante la locazione.
Non hanno valore i patti con cui si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa locata, oppure compiere sulla cosa locata delle innovazioni, tali da diminuire la possibilità del godimento del conduttore.

Le obbligazioni del locatario
Le obbligazioni principali sono:
obbligo di prendere in consegna la casa locata e di goderne con la diligenza del buon padre di famiglia.
L’obbligo di pagare il corrispettivo pattuito per la locazione, nei termini contrattualmente convenuti
Secondo l’art. 1588 del codice civile, il locatario è responsabile del deterioramento della cosa locata, salvo che egli provi che sia causata da fatti a lui non imputabili.

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La compravendita dei beni immobili
La compravendita dei beni immobili è regolata dal Codice Civile negli artt. dal 1537 al 1541.

In base all'art. 1350 del codice civile i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico, pena di nullità. La stessa norma si utilizza anche alla procura e al preliminare di compravendita.
Sempre a pena di nullità è necessario che nei contratti di compravendita siano presenti le dichiarazioni previste dalla L. 165/90 (dichiarazione del reddito fondiario nella dichiarazione dei redditi) e dalla L. 47/85 sul condono edilizio.

La vendita di un bene immobile può essere effettuata a corpo o a misura:
A corpo, il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile ed eventuali differenze di misura, sebbene questa venga indicata, non danno luogo a supplementi o diminuzioni del prezzo, salvo il caso in cui la misura reale sia superiore o inferiore 1/20 rispetto a quella indicata nel contratto.

Nel caso in cui debba pagare un supplemento, l'acquirente anziché corrispondere il supplemento ha però il diritto di recesso verso la restituzione delle spese del contratto e del prezzo e, tali diritti si prescrivono nel giro di un anno.

Nella vendita a misura il prezzo viene stabilito in ragione di un tanto per unità di misura ed anche in tal caso, se la misura è inferiore il compratore ha diritto ad una riduzione, se superiore alla ventesima parte della misura dichiarata ha la facoltà di recedere.

Nella vendita degli immobili, alle garanzie generali previste dalla disciplina dei contratti (risoluzione, annullamento ed rescissione), si aggiungono la garanzia per vizi ed evizione che danno luogo nel primo caso ad un abbassamento del prezzo e nel secondo alla restituzione del prezzo e al pagamento delle spese per la vendita.

Queste garanzie sono date dal venditore, e si differenziano per la natura oggettiva della responsabilità prevista, a differenza quindi delle normali ipotesi contrattuali, nonché per il breve termine di decadenza che viene richiesto per la loro azione.

Mutuo
Il mutuo è il principale contratto di prestito.
Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con accettazione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.
Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario.
Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve pagare ancora gli interessi, che sono determinati dalle parti.

Nell'ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore a quella legale v'è l'obbligo della forma scritta. Inoltre, esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari.

Per la durata del mutuo, la legge impone che la durata sia media o lunga. Normalmente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 18 mesi e non supera i 5 anni, mentre i finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 60 mesi, cioè, 5 anni.

Contratto unico
Questo tipo di contratto si configura come un finanziamento in cui concessione dell'intera somma ha luogo nel momento della stipula dell'atto di mutuo e quindi ancor prima dell'iscrizione ipotecaria.
In tal caso, la somma mutuata viene contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente il prestito) al mutuante (Banca) a titolo di deposito, a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario.
In effetti, la definitiva messa a disposizione della somma mutuata ha luogo non come erogazione del mutuo, già avvenuta in sede di stipula, ma come svincolo del deposito e ciò, senza particolare formalità.
Il contratto unico si manifesta come il più comodo fra i contratti di credito ipotecario. Infatti non provoca la stipula di ulteriori atti aggiuntivi ed formali, quale quelli della "erogazione" e "ricevuta". L'erogazione della somma mutuata avviene completamente in sede di stipula.


L'apertura di credito ipotecario in conto corrente

Tale forma di finanziamento è stata da sempre utilizzata nella prassi bancaria. Rispetto al mutuo con rimborso rateale a data prefissata, l'apertura di credito in conto corrente viene considerata uno strumento più flessibile e snello, data la libertà nei tempi di rimborso.

Il mutuo aperto
Si tratta di un finanziamento da somministrare in più riprese, secondo tempi e modalità difficilmente precisabili in anticipo. Sia il "mutuo aperto" che la "apertura di credito ipotecario in conto corrente" sono contratti utilizzati di solito per finanziare costruzioni.ù

Finanziamento massimo di mutuo
L'importo massimo finanziabile è l'80% (detta, "limite di finanziabilità") del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca.
Il limite dell'80 % del valore dei beni ipotecati può essere elevato fino al 100%, qualora vengano aggiunte ulteriori garanzie. Anche nel caso di finanziamenti nel limite dell'80% essi possono essere assistiti, oltre che dalla garanzia ipotecaria, anche altre garanzia supplementare che sia ritenuta idonea e fondamentale dalla Banca.

Mutui integrativi
E' stata introdotta la possibilità per le Banche di concedere finanziamenti integrativi, nell'ipotesi in cui si è in presenza di un mutuo già esistente. In questo caso, per determinare l'importo concedibile (limite di finanziabilità), all'importo del nuovo finanziamento deve essere aggiunto il capitale residuo del finanziamento precedente.
La novità è formato nell'avere previsto la possibilità di aggiungere al nuovo finanziamento (mutuo integrativo) il residuo debito in linea capitale del precedente.

Accollo di un mutuo preesistente
Si ha accollo di un mutuo quando si prende il posto, a titolo particolare, nelle obbligazioni assunte dal contraente originario dovuto alla vendita del bene ipotecato.
L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è legato all'adesione delle Banche creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario. L'accollo in questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che responsabili del debito ipotecario sono sia il subentrante che il contraente originario. Va detto che le Banche possano anche non accettare all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti di credito richiesta.

Il ruolo del notaio
L'atto di assegnazione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti ad un notaio. Questa formalità è imposta dalla legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per concedere all'atto pubblico la qualità di "titolo esecutivo" .
L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” vuol dire che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è serve una sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta l’atto. Ciò assicura una certa sicurezza alla banca creditrice.

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